如何看待一線／新一線城市成為最受關(guān)注的酒店投資市場(chǎng)？

從大的城市格局看，中國正在形成明確的中心城市格局以及環(huán)繞中心城市的城市群。一線／新一線城市構(gòu)筑了中國中心城市的格局，中心城市擁有大規(guī)模的人口聚集，且人口凈流入仍然在持續(xù)中。中心城市擁有最完善的交通、醫(yī)療和教育資源，顯然是人們高質(zhì)量生活所需的必要保障。同時(shí)，中心城市在現(xiàn)代化高品質(zhì)生活方式的基礎(chǔ)配置上（如公園、運(yùn)動(dòng)健康、休閑、文化藝術(shù)及博物館等）也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這一切都意味著高質(zhì)量的消費(fèi)人口均流向一線／新一線城市及周邊環(huán)繞的城市集群。酒店投資，尤其是高檔酒店投資，向高質(zhì)量消費(fèi)人口靠攏，是必然的選擇。這些趨勢(shì)和特征在幾乎所有的發(fā)達(dá)國家都已發(fā)生。另一方面，酒店業(yè)的供給市場(chǎng)受各地方供地政策影響較大，二線／三線城市仍有龐大的新增供給，將對(duì)這些市場(chǎng)未來五到十年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)產(chǎn)生持續(xù)影響。當(dāng)土地增值預(yù)期減弱，投資者也必然回歸，更為理性地評(píng)估在中高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)進(jìn)行酒店投資的策略。

基于當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，酒店類存量改造，最重要的考量因素有哪些？

從大環(huán)境來看，一線市場(chǎng)以及部分二線市場(chǎng)的成熟商圈，已經(jīng)有越來越多的酒店進(jìn)入到存量改造的周期；此外，主要一二線城市的新區(qū)建設(shè)基本告一段落，政府著手將資源投放到老城區(qū)的改造升級(jí)中，以改善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境，基于老城更新而孕育的新型住宿業(yè)態(tài)導(dǎo)入也成為趨勢(shì)。

酒店類存量改造，最重要的是產(chǎn)品定位以及與產(chǎn)品匹配的空間和交通動(dòng)線優(yōu)化。20年前投資開發(fā)的酒店，城市商業(yè)配套尚不成熟，酒店往往采用全功能全服務(wù)配置，而在當(dāng)下，許多空間功能已經(jīng)被周邊發(fā)展起來的商業(yè)配套所取代。因此，重新優(yōu)化空間用途是很重要的策略。

酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，凈水系統(tǒng)、中央空調(diào)/新風(fēng)系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和設(shè)備選用是提升入住體驗(yàn)感的重要一環(huán)。安全、清潔、舒適、便捷和節(jié)能是衡量酒店舒適系統(tǒng)的基本標(biāo)準(zhǔn)，在后疫情時(shí)代人們最關(guān)心疫情的反復(fù)和公共場(chǎng)所的安全性問題，消費(fèi)者對(duì)入住酒店的水質(zhì)和呼吸方面的安全問題有了剛需，國家也出臺(tái)了對(duì)酒店用水、用風(fēng)、用熱的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，酒店在規(guī)劃舒適系統(tǒng)方案時(shí)不僅要考慮到節(jié)能環(huán)保等長遠(yuǎn)發(fā)展的需求，也不能忽視對(duì)消費(fèi)者的安全保障。