央行日前發(fā)布的二月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有一組非常引人關(guān)注：以按揭房貸為主的居民中長期貸款減少459億元，這是自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次負(fù)增長。而在今年1月份，該數(shù)值為新增7424億元。減少的主要原因是全國商品房成交量的大幅度下滑，今年2月份，30大中城市商品房成交面積的同比跌幅達(dá)27%。商品房交易形勢的惡化加劇了正陷入資金危機(jī)的房企壓力。

 

一退再退，“燙手”的房地產(chǎn)項(xiàng)目

 

2021年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了低谷期，一方面“三條紅線”“貸款集中度”“集中供地”等調(diào)控政策相繼落地，投、融、營全方位受到嚴(yán)苛管控，另一方面下半年銷售遇冷，疊加債務(wù)集中到期，流動性普遍吃緊，暴雷、債務(wù)違約、停工等現(xiàn)象頻現(xiàn)。雖然從2021年年末開始，房地產(chǎn)政策已經(jīng)開始適度糾偏，監(jiān)管部門頻繁發(fā)出信號引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)托底，滿足房企的金融需求，但是房地產(chǎn)市場依舊低迷，房企承受著巨大的壓力，部分房企的項(xiàng)目工地處于停工或半停工狀態(tài)。

 

一位鄭州房地產(chǎn)工作人士表示，去年下半年受洪災(zāi)和疫情影響，公司已經(jīng)實(shí)施了兩輪裁員，因?yàn)榉孔淤u不出去，實(shí)在沒錢支撐。此外，河南房地產(chǎn)市場還有很多房企通過“放長假”來應(yīng)對資金壓力，假期1到4個(gè)月不等。房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企債務(wù)違約、破產(chǎn)等屢見不鮮。

 

受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，2021年精裝修市場規(guī)模同比出現(xiàn)下滑。作為跟房地產(chǎn)行業(yè)密不可分的中央空調(diào)行業(yè)來說，房地產(chǎn)市場的頹勢嚴(yán)重影響了中央空調(diào)在精裝配套市場的銷量。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年精裝樓盤開盤規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)295萬套，相比2020年的325萬套同比下降9%。業(yè)內(nèi)人士表示：“因?yàn)榉科蟮馁Y金問題，目前的樓盤項(xiàng)目經(jīng)銷商普遍不敢接，有活不敢干的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)非常普遍。房地產(chǎn)的施工項(xiàng)目只有預(yù)付款項(xiàng)并按照施工進(jìn)度付錢，才會去做。”雖然更多的經(jīng)銷商紛紛逃離房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向中小項(xiàng)目，但是仍然無法阻擋房地產(chǎn)鏈條上風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

 

開發(fā)商成本“縮水”，重壓下的新變化

 

為了獲得流動性，回籠資金，許多地產(chǎn)開發(fā)商選擇通過控制精裝房成本、降低價(jià)格的方式，提高商品房的銷量。精裝減配正是控制精裝房成本的主要手段，而配置的降低也包含著中央空調(diào)產(chǎn)品的減配，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品更換、品牌更換等將高配變?yōu)榈团涞娜轿唤导墶?jù)了解，如房地產(chǎn)合同中已明確產(chǎn)品的品牌甚至規(guī)格型號和系列的一般不做更改，如沒有確定，同檔品牌和產(chǎn)品可再做挑選。此外，如有新建項(xiàng)目后期要求降低成本，部分經(jīng)銷商在壓力之下不得不按照一定比例降低價(jià)格。

 

從中央空調(diào)供給端來看，去年以來，原材料價(jià)格不斷上漲的成本壓力不斷向銷售的終端釋放，渠道商面臨漲價(jià)與供貨的雙重壓力。在重壓之下，據(jù)悉，不少經(jīng)銷商已經(jīng)轉(zhuǎn)向集成化、智能化、舒適化的銷售之路，將新風(fēng)、凈水、采暖、全屋智能家電等納入經(jīng)營范圍，通過讓利消費(fèi)者、提高出貨量的方式來保障自己的利潤和運(yùn)轉(zhuǎn)，滿足自身生存發(fā)展的需求。不容忽視的是，中央空調(diào)行業(yè)的經(jīng)銷商在拓寬賽道的同時(shí)，還需升級相應(yīng)的配套服務(wù)，如售后、安裝、物流等等，以實(shí)力保障多元化賽道的穩(wěn)健發(fā)展。

 

政策利好不斷，下半場又該何去何從？

 

今年3月以來，多地陸續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，包括首套房和二套房首付比例下調(diào)，提高公積金貸款最高額度，房貸利率下調(diào)等。以鄭州市為例，鄭州3月份發(fā)布通知，提出多項(xiàng)樓市刺激舉措，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。

 

今年以來，不到3個(gè)月時(shí)間，全國已經(jīng)有超過60城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近百次，政策暖風(fēng)已帶動一、二線核心城市的市場開始回暖。值得一提的是，雖然2021年的精裝修市場份額隨著開盤數(shù)量的減少有所降低，但滲透率（精裝率）卻上升了4.6%。可以看出，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場對精裝房的認(rèn)知接受度在不斷提高，精裝房市場仍然呈現(xiàn)出上升的趨勢。并且，伴隨消費(fèi)升級的態(tài)勢，精裝房配套商品的規(guī)模、水平在逐步提升，智能化、舒適化、健康化的家居產(chǎn)品將繼續(xù)崛起，個(gè)性化、高品質(zhì)的產(chǎn)品套系和場景解決方案將成為拉動消費(fèi)市場的主要動力。

 

市場回暖信號雖然已經(jīng)出現(xiàn)，但是各項(xiàng)政策、措施的效果傳導(dǎo)到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上仍需要時(shí)間。在房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)的過程中，經(jīng)銷商和品牌必須有靈敏的觸角，認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的形勢和政策導(dǎo)向，準(zhǔn)確把握市場需求，謹(jǐn)慎選擇合作對象，把握合作的主動性，降低回款風(fēng)險(xiǎn)。在重壓之下，守住自己的優(yōu)勢、暫時(shí)推出風(fēng)暴漩渦未嘗不可。其次，經(jīng)銷商和品牌必須要尋找新的增長路徑，從單一產(chǎn)品運(yùn)營向全屋智能、高端套系進(jìn)階，提高市場競爭力，既要保“量”又要保“利”。同時(shí)要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、智能化等方面下功夫，抓住新品牌、新品類在培育和發(fā)展的紅利。最后，可以借助大數(shù)據(jù)及其他新零售平臺精準(zhǔn)匹配細(xì)分群體需求，在售前、售中和售后提升服務(wù)客戶的能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升和服務(wù)渠道的下沉。